Основы и методы массовой оценки стоимости недвижимости

Под массовой оценкой рыночной стоимости объектов недвижимости подразумевается регулярно проводимая оценка различных групп объектов.

В ходе независимой оценки используются установленные процедуры с применением статистического анализа. Чаще всего проведение этой процедуры бывает вызвано необходимостью урегулирования условий эффективного налогообложения недвижимости.

В странах постсоветского пространства, в том числе и в России такой вид оценки стоимости недвижимости появился в начале 90-х годов, что было вызвано развитием рыночных отношений, связанных с недвижимостью и налоговой реформой.

При проведении массовой оценки недвижимости оценщик определяет определенные характеристики объекта, которые являются типичными для оцениваемого вида недвижимости и выясняет подвижность цен на объекты с подобными характеристиками.

Конечной целью массовой оценки рыночной стоимости объектов недвижимости является пересмотр стоимости всей недвижимости в данном административном районе. При этом используется единая методика, в основу которой входит анализ рыночных цен, А также применяются статистические методы оценки.

Подвергается массовой оценке одновременно большое количество объектов, имеющих существенные различия между собой по типу строения, материалам, предназначению и так далее.

Существует несколько этапов для проведения вида оценочных работ:

• изучение метода оценки, действующей в настоящий момент, и наличия необходимости проведения оценочных работ
• проведение анализа плановых и организационных работ
• изучение особенностей объектов
• подбор характеристик, влияющих на определение цен
• формирование формы оценки и ее отработка
• проверка возможности применения модели
• проверка правильности проведения оценочных работ
• доработка методов оценки
• утверждение применяемой модели
• проведение оценки с использованием разработанной модели
• согласование или обжалование методов оценки.

Как и другие виды работ, связанных с оценкой, массовая оценка рыночной стоимости объектов недвижимости разделяется на три метода: затратный, сравнительный и доходный. При затратном методе учитываются возможные затраты на ремонт и восстановительные работы объекта. При сравнительном способе оценка ведется с учетом рыночных цен на объекты подобного типа, изучается существующие спрос и предложения. В случае, если объект в будущем может приносить прибыть, применяется прибыльный метод.

Важный этапом является проверка правильности проведенной оценки. Проводится анализ выявленных отклонений и причин их возникновения. Это делается при выезде оценщика на место. Затем он вносит поправки в разработанную оценочную модель.

Массовая оценка рыночной стоимости объектов недвижимости осуществляется до тех пор, пока не будет достигнута максимальная точность. Качество оценки тщательно проверяется, а затем определяется, есть ли необходимость дальнейшей доработке используемой модели. В некоторых случаях к расчетам привлекаются таблицы, в которых предусмотрены поправки, используемые при оценке объектов с особыми характеристиками.

Порядок обжалования проведенной массовой оценки рыночной стоимости недвижимости установлен органами власти в виде нормативных актов. Эта оценка используется для налогообложения, а также для более эффективного управления недвижимостью собственником, в том числе для привлечения инвестиций.