Признание договора купли-продажи недействительным

Законы и нормы РФ, позволяющие признать сделку купли-продажи недействительной

Федеральным законодательством, а также Гражданским Кодексом четко определены основания, при которых купля-продажа может быть признана недействительной. Если обратиться к законодательным документом, получаем:

1. Глава 9, пункт 2 ГК РФ. Недействительной сделкой можно назвать договор, который считается оспоримым или ничтожным. Его текст и последствия нарушают законодательные требования. Совершаются они чаще всего с целью, не сопоставимой с основами правопорядка или нравственности. В свою очередь, категория ничтожных сделок делится на две подкатегории: мнимых и притворных (статья 170 ГК РФ).
2. Статья 166 ГК РФ и Федеральный Закон №100 от 7 мая 2013 года. Оспоримой считается сделка, признанная таковой судом. Ничтожная, в свою очередь — это договор, недействительный априори.
3. Статья 170 ГК РФ. Мнимая сделка — это та, которая была подписана «для вида». Притворная заключается, чтобы прикрыть другую (чаще всего, ту, которая относится к явным правонарушениям или мошенничеству).

Также самые «свежие» разъяснения о признании сделок недействительными есть в Постановлении, подписанном Пленумом Верховного суда РФ №25 от 2015 г.

В целом же, неправомочный договор купли-продажи может относиться к любой из вышеупомянутых разновидностей. Поэтому теперь мы расскажем немного подробнее о каждой из них более простыми, понятными словами и приведем наглядные примеры.

Ничтожность сделки — что это?

В законе есть понятие «ничтожности» сделки. Под него подпадает деяние, недействительное само по себе. Признавать сделку таковой в суде не придется, ведь она и так явно нарушает некоторые существующие в стране законы. Можно привести такие примеры:

• Свершение лицом, признанным законом недееспособным (ст .171 ГК РФ). Подписывать какие-либо документы человек не имеет права до восстановления дееспособности через суд.
• Подписание лицом, не достигшим 14 лет (ст. 172 ГК РФ). Это ребенок, по закону не имеющий права что-либо подписывать без ведома и письменного подтверждения опекуна или родителя.
• Нарушение формы сделки. Если речь идет о договоре купли-продажи, для него законодательно установленная форма — письменная. Никаких устных договоренностей быть не может.
• Ненадлежащее заверение и регистрация сделки. Например, после покупки (продажи) недвижимого имущества покупатель, собственно, как и продавец, должны это подтвердить в налоговой службе и у нотариуса.
• Сделки с имуществом, которым нельзя распоряжаться по закону. Сюда входит продажа недвижимости, находящейся под арестом за долги (ст. 174.1 ГК РФ).
• Договора, которые нарушают закон и обязательно посягают на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ). Вторая часть прошлого предложения — ключевая. Дело в том, что без нее сделка становится не ничтожной, а оспоримой.
• Все сделки, противные правопорядку и нравственным нормам (ст. 169 ГК РФ). Речь идет о том, что действие должно быть умышленным и заведомо противоправным (предоставление поддельных документов, например).

Тут же нужно упомянуть о разделении данной большой группы на два подвида:

1. Мнимые сделки еще называют фиктивными. Они совершаются лицами для «для вида». То есть, намерений создавать каких-либо реальных правовых последствий нет (ст. 170 ГК РФ). В пример можно привести дарение имущества «понарошку» для того, чтобы избежать его ареста.
2. Притворные сделки. Они совершаются для прикрытия других договоров (ст. 170 ГК РФ). В пример приведем ситуацию, когда заключается сделка дарения, но на самом деле мнимый даритель получает за имущество деньги. Совершается это с целью избежания налогов.

Если ваша ситуация подпадает под один из вышеупомянутых примеров, даже не придется обращаться в суд. Договор купли-продажи считается ничтожным, т.е. таким, который как бы и не совершался. Законом он не признается, моралью — тоже. Поэтому будьте спокойны. Если же свою ситуацию вы еще не нашли — читайте дальше.

Оспоримые сделки: что это и как классифицируются на законодательном уровне?

Оспоримые сделки также чаще всего признаются недействительными. Но только в судебном порядке и с наличием доказательств.

В пример можно привести договор купли-продажи, заключенный подростком 17 лет, если его признали полностью дееспособным через суд. Но на момент подписания сделки существовал значимый нюанс — недвижимость ему не принадлежала или присутствовали иные аспекты невозможности подписания документа. Сюда же включается сделка под принуждением, угрозами, воздействием обмана, физического или психологического насилия. Наличие данных факторов доказывается в судебном порядке.

Когда в любом подзаконном акте или в тексте статьи Гражданского Кодекса указывается, что сделка «может быть признана недействительной», значит она относится к категории оспоримых.

Еще раз, кратко о договорах купли-продажи, которые могут признать недействительными

Основаниями для признания договора купли продажи недействительным могут быть сделки, совершенные с целью:

1. Замаскировать их под дарение.
   Последствия: Если сделка признается недействительной, покупатель не возвращает сумму, которую он уплатил. А если будет выдвигать подобные требования, может получить административный штраф или уголовное наказание за сокрытие реального дохода и неуплату пошлины.
2. Занизить цену.
   Последствия: Если сделка признается недействительной, покупатель возвращает исключительно сумму, указанную в договоре.
3. Скрыться от судебных разбирательств по отношению к данному имуществу или скрыть их.
   Последствия: Если сделка признается недействительной, ввиду судебных разбирательств, наложения ареста или какого-либо обременения, инициации процедуры банкротства, имущество может быть арестовано, а на продавца может быть наложен штраф или уголовное наказание за мошенничество.
4. Нежелания выполнять требования Семейного Кодекса.
   Пример: не получения согласие на продажу от второго супруга (даже бывшего, если имущество находится в собственности обеих).
5. Нарушения прав и интересов несовершеннолетних.
   Пример: когда квартира или дом приватизировались, тут проживал несовершеннолетний ребенок, которого долей не надели. После достижения совершеннолетия он может подать иск в суд, чтобы оспорить сделку по продаже недвижимости.
6. Обмана лиц, которые не проживают в доме/квартире временно, но имеют на нее законное право.
   Пример: Если лица находятся в местах лишения свободы, на службе в армии, в интернатах или домах престарелых, они имеют право на получения доли от имущества, принадлежащего им (частично или полностью).
7. Обхода законных наследников.
   Пример: Один наследник без ведома других продал недвижимость. Остальные имеют право обратиться в суд с иском о своих правах.

Также стоит отдельно отметить ситуации, когда договор заключался представителем продавца без его ведома; совершение сделки по поддельным документам; введение в заблуждение одной стороной другую (неважно кто кого).

Эти примеры тянут за собой правовые последствия, которые выражаются в признании купли-продажи недействительной. Но чтобы подать судебный иск, придется собрать массу доказательств и уложиться в срок давности.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Для ничтожной и оспоримой сделки этот параметр несколько рознится. Но для начала разберемся что же это — «срок давности»? Это целый институт правовой науки, присутствующий в Гражданском, Уголовном, Налоговом и других Кодексах. Он регламентирует время, в течении которого истец может обратиться за помощью суда для отстаивания своих законных прав.

Оспоримая сделка опротестовывается максимум через год после ее заключения, ничтожная — через три (ст. 181 ГК РФ). Для последней разновидности есть возможность продлить срок еще на 10 лет.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Сделку могут признать недействительной в судебном порядке после подачи истцом искового заявления. Оно составляется по всем принятым нормам и регистрируется до истечения срока давности.

Если речь идет о ничтожной сделке, в основной части нужно указать требование о применении последствий ее недействительности. Хотя такой договор и признается неправомочным априори, чаще всего пострадавшие лица пытаются получить на это законное основание.

Если мы говорим об оспоримой сделке, в тело иска включается пара требований:

1. о признании ее недействительной;
2. о применении правовых последствий недействительности.

Физлица могут обращаться в районные суды. Причем за подачу иска нужно будет уплатить государственную пошлину, описанную в ст. 333.21 НК РФ (I часть, II пункт). На данный момент она составляет около 6000 руб.

Суд учитывает не только правильность составления искового заявления и оплату госпошлины, а и доказательства. В частности таковым может стать подтверждение добросовестности покупателя.

Как доказать добросовестность в Москве?

В июне 2020 года начал работать ФЗ №299, в котором говорится о добросовестности приобретателя. Такие лица могут получить дополнительную компенсацию (не больше подтвержденной цены квартиры/дома) из Федерального бюджета, в том случае когда сделку признают недействительной.

Добросовестный покупатель — это тот, кто осуществил все возможные проверки (как продавца, и недвижимости):

• собрал из психоневрологического и наркологического диспансеров все данные о том, что владелец недвижимости и каждый, кто может претендовать на ее часть, являются дееспособными;
• связался с бюро кредитных историй и выяснил, что против продавца не ведется никаких исполнительных производств, он не является банкротом;
• проверил собственников недвижимости за всю ее историю;
• подтвердил, что в недвижимости никто не прописан;
• опросил соседей на предмет личности продавца;
• получил все документы на недвижимость, составив акт приема-передачи;
• собрал информацию о собственниках, в том числе лицах, которые не проживают в квартире/доме временно;
• выяснил все о третьих лицах, которые могут иметь права на имущество;
• проконтролировал отсутствие нарушений имущественных прав несовершеннолетних;
• проверил доверенность у нотариуса;
• проводил все финансовые операции по электронным каналам.

Специалисты Росреестра говорят, что лучше отказаться от сделки, если недвижимость часто покупалась/продавалась. А сбор всех вышеупомянутых документов лучше доверить юридической компании.

Какие шаги предпринять для признания сделки купли-продажи недействительной?

Даже если у вас есть основания для законного оспаривания сделки с недвижимостью, не факт, что ее признают недействительной. На судебном заседании будут рассмотрены все обстоятельства дела. Также во внимание принимается добросовестность покупателя, упомянутая выше. Запомните, что для выигрыша необходимо привести очень существенные доказательства, которые будут законно мотивированными и неопровержимо представленными.

Еще перед покупкой, человек должен как минимум изучить основные причины, по которым он может оспорить сделку, признать ее ничтожной. Также он не должен соглашаться на разные авантюры (как уменьшение суммы на бумаге с доплатой после) и обязан анализировать последствия договора для продавца (чтобы они были разумными и благоприятными). Не забывайте — риелторы и тематические агентства не могут обеспечить полной прозрачности сделки. А предупрежден — значит вооружен.

Если все же вас обманули, обращайтесь к консультантам «Межрегионального центра экспертизы и оценки» в Москве как можно быстрее. Не пропустите срок давности, чтобы полностью отстоять свои права! А мы вам в этом поможем.