Оценка недвижимости для банка и для ипотеки

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?

Важным этапом для осуществления мечты в качестве приобретения в кредит недвижимого имущества является оценка недвижимости.

Будь это дом или квартира, оценка реальной стоимости предусмотрена законом. Избежать ее не получиться, а вот подготовиться к ней, чтобы всё прошло гладко и быстро, просто необходимо. Дело в том, что любой банк, выдавая крупную сумму денег заемщику должен себя обезопасить и подстраховать. Всё то время, пока будет выплачиваться ипотека, имущество будет находиться у банка в залоге. И при форс-мажорных обстоятельствах, когда возможен разрыв договора с клиентом, недвижимость будет продана и сможет покрыть все затраты, понесенные банком. При определении рыночной стоимости квартиры, займодатель принимает для себя решение: в каком размере должен быть первоначальный взнос, на какой срок выдать займ и одобрить ли вообще его выдачу.

Но не только банк заинтересован в оценке стоимости недвижимости. Покупатель тоже извлекает выгоду от данной процедуры. Поскольку не каждый день покупается жилье, не всегда можно находиться в курсе цен на недвижимость. Независимый оценщик поможет установить реальную цену и хорошо сбить ту цену, которую установил продавец. В ипотечном кредитовании, как правило принимают участие несколько заинтересованных лиц: агент или риелтор, который подыскивает варианты, сам покупатель, сотрудник банка и эксперт-оценщик. Кроме собственника будущего жилья, всем остальным очень выгодно, чтобы сумма сделки была как можно выше. И на эксперта возлагается важная задача – с высокой долей вероятности предугадать, что и через несколько лет жилье будет ликвидно и без проблем продастся по названной стоимости.

Что нужно для оценки недвижимости

Чтобы была произведена оценка объекта недвижимости для ипотеки, необходима железная договоренность с продавцом жилья. Эта процедура не дешевая, и, если одна из сторон откажется от сделки, придется оплачивать оценку повторно. К тому же можно потерять драгоценное время. Далее приходит время сбора документов.

Список не так велик и зависит от выбора недвижимости:

• Паспорт и контактные данные заемщика;
• Кадастровый паспорт;
• Документ с подробным описанием площади всех комнат схематично;
• Документ, свидетельствующий о перепланировке, если такая имело место быть;
• Документы, подтверждающие факт собственности: договор купли-продажи, договор долевого участия, договор дарения.
• Для вторичного жилья на рынке: справка, что дом не подлежит сносу;
• Для жилья, построенного до 1960 года: план перекрытия. Страховые компании отказываются страховать недвижимость с деревянными перекрытиями, поскольку участились случаи возникновения пожаров. Следовательно, банки отказывают в выдаче кредита на незастрахованное жилье.

Не забудьте для всех вышеперечисленных документов сделать копии!

Следует отметить, что финансовая организация сама предоставляет эксперта по оценке рыночной стоимости недвижимости. С одной стороны, это правильно, поскольку, долго занимаясь ипотечным кредитованием, банки наработали себе узкий круг специалистов в этой области и знают кому они больше всего доверяют. Если заемщик настаивает на своем эксперте, банк может отклонить его заключение и вообще отказать в ипотеке. Поэтому лучше прислушаться в этом вопросе к банку и согласиться с ним.

Как оценивают недвижимость для ипотеки

Чтобы как можно точнее установить стоимость и ликвидность квартиры или дома, эксперт по оценке не только работает с документами, но и выезжает на место для фотографирования каждого уголка недвижимости и окружающей ее местности. Основным методом оценки является сравнительный метод. Сравнивается по планировке, расположению одинаковое жилье, которое недавно было продано. Затем оценщик углубляется в своих суждениях и рассчитывает специальный поправочный коэффициент, с помощью которого более точно определяет цену. А именно, учитываются такие факторы как: новый дом или старый, что расположено вблизи дома и какова территориальная инфраструктура. А также изучается косметический и капитальный ремонт дома.

Этот метод также называют аналоговым.

Следующий метод по популярности – это затратный метод. В исследование берется объект схожий по всем параметрам с оценочным и расчетным способом определяют расходы. Доходный метод – напротив пытаются определить насколько повысится в будущем стоимость объекта.

Профессиональный специалист по оценке может применять все методы одновременно и при этом учитывать ряд факторов:

• удаленность недвижимости от центра;
• наличие детских площадок возле дома;
• наличие зеленых насаждений;
• возраст постройки;
• внешнее состояние жилья;
• количество этажей в многоквартирном доме и какой этаж объекта;
• наличие лифта, мусоропровода и других удобств, и коммуникаций;
• развязка транспортных линий: автобусы, метро;
• наличие рядом с домом детского сада, школы, больницы, супермаркетов;
• количество комнат и их площадь, есть ли лоджия или балкон;
• как холодно зимой в доме, из чего построен дом: кирпич, брус железобетон;

Стоимость услуг и сроки выаолнения

После заказа на независимую оценку недвижимости по ипотеке не должно пройти более пяти рабочих дней, чтобы отчет был готов. Стоимость варьируется в зависимости от региона. В отдаленных районах от Москвы цена за оценку составит 2000 рублей, в столице около 5000 рублей. За срочность придется доплатить. У заключения есть свой срок, в течение которого оно является действующим – это шесть месяцев. Если в течение этого срока по каким-то причинам ипотечное кредитование не случилось, заказывается повторная экспертиза, по независимой оценке квартиры.

Банк внимательно изучит информацию в заключении. Прежде всего их заинтересует две основные стоимости: ликвидная и рыночная (они могут существенно отличаться друг от друга). А также из чего сложилось ценообразование.

При самостоятельном выборе компании по оценке, банк тщательно проверит компетентность и профессионализм оценщика. Вот главные условия, при котором гарантировано одобрение по ипотеке:

• Срок страхования оценщика – 1 год;
• Наличие полиса гражданской ответственности на сумму 300 000 рублей;
• Оценщик должен состоять в СРО – это объединение саморегулируемых организаций, выполнять все условия и договоренности, присущие данной организации.

Всё хорошо, когда недвижимость оценена также, как запросил за нее продавец или даже выше этой стоимости. Здесь проблем не возникает, и залог в виде квартиры покрывает расходы банка. Но может оказаться, что оценка существенно ниже, чем требуемый кредит, в этом случае есть несколько решений, которые может предложить кредитное учреждение:

• сделать повторную экспертизу по оценке недвижимости (возможно, что первоначальная была сделана с нарушениями);
• предоставить в качестве залога имеющееся у заемщика дополнительное имущество;
• объяснить продавцу, предоставив заключение эксперта, что цена завышена и необходимо сбавить цену.

В любом случае выход их положения всегда есть. Отчаиваться и отказываться от своей мечты нельзя.