Основы и методы оценки недвижимости

По разным причинам рано или поздно возникает необходимость оценки недвижимости, а именно, зданий и сооружений, инженерных коммуникаций, объектов незавершенного строительства, а также свободных земельных участков.

При проведении оценочных работ учитываются обязательственные и вещные права, а также возможные их ограничения.

Для осуществления работы по оценке объектов недвижимости необходимо оформить задание, включающее определенные сведения:

• описание оцениваемого объекта и каждой отдельной части
• подробное описание всех его составляющих
• документ, подтверждающий права на объект подлежащий оценке и имеющиеся ограничения.

С учетом определенных особенностей объекта для оценочных работ потребуются следующие документы:

• копия свидетельства на право собственности и о проведенных сделках
• договор на аренду оцениваемого участка и о его выделении
• документы на права владения сооружениями и участками земли
• справки о всевозможных правовых ограничениях
• документы из БТИ (техпаспорт и справка о состоянии объекта)
• предоставление поэтажного плана с экспликацией
• наличие кадастрового, ситуационного и генерального плана участка
• схема с нанесением всех объектов
• справка, которой указаны начальная и остаточная стоимость объекта
• справка о наличии имущества, не являющегося недвижимым, но подлежащего оценке
• реестр существующих коммуникаций с указанием материалов

Также оценщику потребуется информация о капитальных вложениях в данный объект и фактический объем выполненных работ на момент проведения оценки недвижимого имущества.
Все вышеперечисленные документы подписываются ответственным лицом и заверяются согласно установленному порядку.

Основы оценки недвижимости состоят из нескольких методов: сравнительного доходного и затратного.

Сравнительный метод базируется на существующих рыночных ценах

В случае применения доходного подхода делается прогноз на возможные доходы от объекта в будущем.

Затратным методом определяется соответствие общей стоимости земельного участка и возможных улучшений. При этом он рассматривается, как условно свободный с учетом существующего или ожидаемого набора прав на него. Одновременно определяются затраты на его улучшение, в основу чего входят данные о договорах на ремонтные или другие виды работ, основываясь на примере других подобных объектов и анализируя затраты.

Использование этого метода наиболее целесообразно при оценке следующих видов недвижимости:

• недавно возведенные объекты
• объекты государственного значения и не имеющие специального назначения и
• объекты, не имеющие активного значения на рынках.

Этот же метод достаточно часто применяется при оценке жилой недвижимости и различных встроенных помещений.

В совокупности результаты оценки недвижимости формируются в форме отчета, составленного в соответствии с Законодательством РФ. В материалах по оценке недвижимости должны содержаться следующие документы:

• основные характеристика объекта
• сведения, касающиеся заказчика и оценщика
• используемые методы оценки
• анализ существующих рыночных цен, применяемых к объекту
• приложение всех необходимых документов

Методы оценки недвижимости экспертами МЦЭО

Владение несколькими подходами к оценке недвижимости позволяет получить более объективный и точный результат. В современной практике существует три основных метода – затратный, доходный, а также рыночный. Эксперты Межрегионального Центра Экспертизы и Оценки активно используют все указанные приемы оценивания недвижимости. Это позволяет держать высокие стандарты качества предоставляемых услуг.

Суть и отличия подходов и способов оценки недвижимости

Методы оценки недвижимости экспертами МЦЭО выбираются в зависимости от целевого предназначения экспертизы и параметров объекта. Чаще всего используются следующие способы:

1. Затратный способ оценки недвижимости. Данный способ определения цены недвижимости заключается в определении расходов на ее восстановление и содержание. Обязательно учитывается накопленный износ. Основными составляющими затратного метода можно считать оценку земельного участка, самой постройки, а также виды и износ улучшений.
2. Рыночный способ оценки недвижимости. Суть такого подхода заключается в сравнительном анализе параметров объекта с аналогичными предложениями на рынке. Эксперт по оценке недвижимости из открытого доступа берет сведения о сделках по похожим объектам недвижимости. Чаще всего рыночный метод определения цены применяют при необходимости увеличения уставного капитала предприятия за счет дополнительной эмиссии акций. Адекватная оценка стоимости позволяет правильно принять решение относительно инвестирования средств в данные акции, соответственно, такая информация напрямую влияет на котировки. Также рыночный метод оценки недвижимости справедлив в спорных ситуациях относительно объектов коммерческого использования.
3. Доходный способ оценки недвижимости. Является отражением возможного (потенциального) дохода от коммерческого использования оцениваемого объекта. Может проводиться посредством дисконтирования денежных потоков или капитализации прибыли. Оба этих способа применимы в случае наличия исходных данных в достаточном объеме для долгосрочного прогнозирования доходов и эксплуатационных расходов. При этом важно учитывать, что оценка недвижимости по данным критериям будет достоверной лишь в случае стабильности и предсказуемости рыночной ситуации, что не всегда возможно.

Эксперты Центра оценки недвижимости, МЦЭО, активно используют в ежедневной деятельности профессиональное оборудование, множество информационных баз, а также опыт лучших специалистов своего дела. Услуги МЦЭО выделяются на фоне конкурентов системным подходом и адаптацией под интересы клиента. Все перечисленное позволяет успешно выполнять оценку самых сложных объектов, начиная от промышленных площадей и заканчивая многокомпонентными имущественными комплексами.